부동산 공급대책, 언제 정답일까? 공급이 경기 싸이클과 맞물리면.
서울의 집값이 오르고 있다. 과연 도쿄는 어떨까? 도쿄는 16년 이후 집값이 안정적으로 유지되고 있다. 부동산 정책에서 최선은 안정적 상태인데 그게 바로 도쿄 부동산 시장이다. 도쿄가 이렇게 집값이 안정적인 이유는 부동산이 오를 낌새가 보이자 선제적으로 공급을 과감히 늘렸기 때문이다. 일본은 90년대 초 부동산 투기와 초과 공급 등으로 버블 붕괴에 따른 엄청난 희생을 치뤘던 국가이니 사실 세계 어떤 나라 보다 부동산에 대해서는 전문적인 나라가 아닐까 싶다.
일본은 13~17년의 기간 동안 무려 73만호 주택을 공급했는데 이는 같은기간 영국 전체의 공급량을 초과하는 숫자다. 인구가 노령화되고 축소되는 와중에도 이러한 과감한 주택 공급은 주택 시장 붕괴가 아닌 안정화되면서 모범이 되었다.
우리에게도 공급의 추억이 있음. 1990년대 전세가격이 가장 비싸던 시가 노태우 대통령은 200만호, 당시 전체 주택량의 20%나 되는 물량을 쏟아내며 근 10년간 집값을 안정화 시켰다. 그리고 2009년 이후 금융위기 이후 MB 정부는 세곡 내곡 등에 반값 아파트를 공급하며 5년간 집값을 안정화 시켰다.
공급 확대 정책의 문제는 무엇일까? 제일 먼저 나오는 의견은 서울시의 주택보급률이 96%로 부족하지 않은 상황에서 공급 확대하면 다주택자나 재건축 등에 투자한 투기꾼들의 불로소득만 높이는 일이 된다는 것이다. 그리고 나아가 도심에 필요한 공급을 위해 재건축 재개발을 하는 과정에서 사회적 약자들의 거주권을 박탈하는 결과를 낳는 다는것이다. 단적으로 2009년 용산 4구역 뉴타운 재개발 과정에서 발생한 철거민 화재 사건으로 6명이 사망한 사건 등이 단적인 예이다.
게다가 정부의 경제 관료로서 가장 두려운 점은 주택 공급 사이클에 의한 경제 위기의 가능성이다. 주택은 불가피하게 공급에 일정한 시간이 소요된다. 즉, 실제 주택이 공급되는 시점이 경기 하강 사이클이 겹치면 대규모 경제 위기가 발생할 수 있다는 것이다. 과거 미국의 90년대 초의 저축대부조합 파산, 08년 금융위기, 90년대 초 일본의 버블 붕괴도 모두 부동산이 촉발하여 발생한 위기이다.
즉 이런 맥락에서 현재 당정은 3기 신도시를 포함해 수도권이 77만호를 공급하겠다는 건데 이 물량은 대략 23년 이후 2~3년간 집중적으로 공급될텐데 만약 이시점에 경제 위기가 발생하면 수요 하강과 함께 공급 축소로 부동산의 폭락이 발생할 수도 있고 이러면 우리도 경제 위기를 겪을 수 있다. 물론 극단적인 가정이다.
개인적인 의견으로는 공급에 대해 소극적인 이유는 금번 정부는 소득주소 성장에서 알수 있듯이 노동의 가치를 중시하고 불로노득에 대해 감정적 수준의 반감을 가지고 있는 만큼 부동산 공급이 투기자에게 흘러들어 가게 될것을 경계하기 떄문이 아닌가 싶다.아무튼 시장은 21차례의 대책으로도 집값이 잡히지 않았다. 그리고 이제는 기존의 수요 중심 대책을 포기하고 공급확대에 대해 검토하기 시작했다. 그리고 공급확대 이전에 22번째 정책을 통해 투기 차익에 대한 환수 방안을 먼저 내놓아 이번에는 이전과는 다른 치밀한 작전을 전개하고 있는 것으로 보인다.
자 이제 부동산가격은 잡힐까? 일단 23년 이후로는 과거 경험에 비출어 볼때 대규모 주택 공급에 따른 약세장이 예상된다. 하지만 그 이전에는? 과연 집값은 잡힐 수 있을까? 이미 부동산 집값이 꽤 높고 신규 투기 수요는 어렵게 되었지만 동시에 다주택자가 매물을 출회하기도 어려운 상황이다. 신규 수요를 줄였지만 공급도 같이 줄어든 상황. 예측하긴 어렵지만 이제는 6년간의 상승장이 끝날때가 되지 않았을까? 그렇게 되었으면 좋겠다. 우리의 미래가 대만이 되면 안된다.
위의 내용을 동영상으로 정리해 두었다.